INFORMATIONS FISCALES

Fiscalité en FlorideLa France et les USA ont signé une convention permettant d’éviter la double imposition le 31 août 1994

Les investissements immobiliers aux USA peuvent être détenus soit en propre, soit via une société. Les sociétés à responsabilité limitée sont essentiellement de deux types : la limited liability company ou LLC et la corporation. La seconde ne se justifie pas pour l’achat de quelques maisons de rapport sauf problématiques fiscales spécifiques. La LLC est généralement transparente fiscalement (c’est-à-dire que chaque membre déclare au fisc américain ses impôts sur le revenu au prorata de sa participation dans la LLC et du résultat de celle-ci) mais on peut l’assujettir à l’IS (impôt sur les sociétés) comme une Corporation si on y a intérêt et qu’il n’y a pas un seul actionnaire. La LLC laisse une grande latitude statutaire. Lorsqu’il y a plus d’un actionnaire à la LLC, qu’elle soit assujettie à l’IS ou à l’IR, le seul élément à porter à la connaissance du fisc est son résultat.

Dans ce cadre, les revenus locatifs sont toujours imposés et payés uniquement aux Etats-Unis  mais les revenus locatifs doivent être déclarés à l’administration des impôts française recalculés selon les normes françaises et sont réintégrés dans le calcul de votre taux d’imposition en France. 

L’ensemble des charges liées aux opérations immobilières et/ou entrant dans l’objet social de la LLC, qu’elles soient déboursées en France ou aux Etats-Unis sont déductibles du revenu taxable. Quel que soit le mode d’intervention retenu, le coût d’acquisition des biens est amortissable sur 27,5 années (déduction faite de la valeur des terrains) et le coût de mise en place des crédits immobiliers l’est sur la durée de ces crédits.

Votre revenu taxable est donc égal à l’ensemble des loyers perçus, une fois déduites toutes les charges même celles constatées en France, l’amortissement des biens, le coût des crédits… Une fois déduite la personal exemption  de  3 800$ (valeur 2012, la seule déduction offerte aux non résidents US). Si vous êtes en couple, chaque époux doit faire une déclaration séparée. Vous divisez donc le revenu par deux et bénéficiez de deux exemption de  3800$.

de 0 à 3800$ : pas d’impôt

de 3801 à 12500$ : 10%

de 12500 à 39150$ : 15%

de 39150$ à 89450$ : 25%

de 89450$ à 182450$ : 33%

de 182450$ à 392150$ : 35%fiscalite-floride-plus-value

 

Les Plus-Values

S’agissant de la plus-value, elle est taxée à 25% par l’IRS américaine si le bien a été détenu moins d’un an et 15% au-delà (l’équivalent de la taxation française sur les plus-values hors prélèvements sociaux) .Il est possible de considérablement réduire l’assiette de cet impôt via une détention en société et l’aide d’un expert-comptable.

C’est la Convention fiscale Franco-Américaine du 31 Août 1994 qui règle toute question fiscale sur le sujet et notamment son article 24-1 qui interdit la double imposition. Selon cette convention, la taxation de la plus-value et l’imposition sur les revenus locatifs sont déductibles de l’impôt sur le revenu en France.

Prix de vente – dépenses de revente (frais d’agence) – cout d’achat (prix + travaux + frais) = Plus-value

La loi FIRPTA de 1980 « The Foreign Investment in Real Property Tax Act » inflige une retenue sur les gains liés à la revente d’une propriété immobilière aux propriétaires étrangers (sans Green Card ni statut de résident), et l’IRS retient 10% du prix d’achat comme « withholding payment » au niveau fédéral. Là encore, il est possible d’éviter cette étape pour un résident étranger en étant bien accompagné par un expert-comptable.

Emprunt

Il est possible d’emprunter dans des banques américaines pour un acheteur étranger, cependant il vous sera demandé d’apporter au minimum 40% du prix de vente en apport personnel, et les banques américaines se réservent le droit d’accepter votre dossier en interne. Les dossiers d’emprunteurs étrangers sont longs et complexes. Vous pouvez contracter un crédit en France. Plusieurs solutions s’offrent à vous. La première est un crédit à la consommation qui peut aller jusqu’à 80.000 € selon les banques. Vous pouvez faire une demande de crédit immobilier pour une acquisition à l’étranger mais avec des garanties obligatoires à savoir, une hypothèque ou un nantissement de placement financier. Le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier en Floride reste à ce jour l’achat cash.

Taxe foncière

La taxe foncière est de environ 2,2% de la valeur des biens (« appraised value ») estimée par l’administration le 1er octobre. Elle est payable annuellement en octobre. L’appraised value est calculée par le county appraiser. Elle est généralement inférieure de 10 à 20% au prix du marché.

Autres impôts

Pour ceux d’entre vous qui paient l’ISF, aucun impôt de la sorte n’existe aux USA mais les biens entrent dans votre patrimoine à déclarer en France.

 

 



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